TÜM AŞAMALARIYLA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

RİSKLİ YAPILARIN:

-Riskli yapı tespiti ve tespiti yapmaya yetkili kurumlar:

Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir.

 -Riskli yapı tespitini istemeye yetkili olanlar:

‘’Apartman dairesinde hissesi bulunan veya müşterek mülkiyet niteliğindeki arsa üzerinde bulunan binada cüzzi bir hissesi olsa dahi riskli yapı tespiti isteyebilirler:’’

 -Tespit için müracaatta bulunurken ibraz edilmesi gerekenler:

-Tapu Belgesi

- Kimlik fotokopisi

-Vekaleten yapılıcaksa şayet vekalet belgesinde 6306 sayılı yasaya göre yetki belgesi olması gereklidir.

1-Riskli Binanın ruhsatlı olması gerekli midir ?

-Hayır,gecekondu niteliğindeki yapılar,inşaat ruhsatı alınmadan inşa edilen kaçak yapı vasfındaki binalarda,bu yasa kapsamnda dönüşüm uygulamasına tabi olabilir.

2-Metruk ve harabe vaziyetindeki yapılar da kentsel dönüşüm yasasından faydalanabilir mi ?

-Hayır,oturulabilir nitelikte yapılar için bu yasadan faydalanılabilir.

3-Kentsel dönüşüm teşvikleri nelerdir ?

-İnşaat ilişkin:Sözleşme noter harcı,Tapu harcı,İnşaat Ruhsat harcı,iskan harcı,damga vergisi,veraset intikal harcı kısacası belediyelerce alınan tüm harçlardan muaftır.

4-Bina riskli yapı tespit raporuna göre riskli yapı sınıfında ise yıkım süreci zorunlu mudur ? Kaç günlük süre öngörülmüştür ?

-60 +30 günlük ZORUNLU YIKIM SÜRECİ öncesinde verilen maksimum süre miktarıdır.Riskli yapı sınıfındaki binanın yıkılmaması durumunda idare (belediyeler,ilgili bakanlık) tarafından resen yıkılır.Yıkım masraflarının taraflara yüklenemeyeceğine dair emsal kararlar vardır.

5-Binamızı yıktık,daha fazla m2 alabilir miyiz ?

-Söz konusu bina yıkıldıktan sonra komşu parsel sahibi veya sahipleriyle iletişime geçilmeli ve tüm ihtimaller değerlendirilmelidir.

6-Tapu kütüğüne  şerhler hanesine riskli olarak kaydedilmiş söz konusu payın satışı veya devri mümkün müdür ?

-Evet,düşülen bu şerh herhangi bir tasarruf işlemine engel olmaz.

7-Riskli yapı kararına karşı itiraz edilebilir mi ? İtiraz başvuruları nereye yapılır ?

-Tespit raporunun gelmesinin ardından 15 gün içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya kentsel dönüşüm birimi olan belediyelere itiraz edilebilir.

8-Tespit raporuna yaptığım itirazım sonuçsuz kaldı.Dava açabilir miyim?

-Evet,risk tespit raporu bir idari işlemdir.İdari işlemlere karşı dava açma süresi 60 gündür ancak kentsel dönüşüm yasa uygulamalarında itiraz süresi:Raporun ilgililere tebliğinden itibaren 30 gündür.

9-Dava açmam süreci durdurur mu ?

-Hayır,ayrıca yürütmeyi durdurma kararı talebinde bulunulması gerekir.

10-Yıkım işlemini durdurabilecek kanuni yollar nelerdir ?

-Riskli bina güçlendirmeye elverişli olmalı.-Teknik tespit yapılmalı-Kat Mülkiyeti Kanunu md:19 uyarınca 4/5 çoğunluk kararı-karar sonrası güçlendirme ruhsatı alınmalı.

11-Riskli yapı olarak tespit edilen söz konusu binadaki kiracıların hakları nelerdir ?

-Kiracı,kira sözleşmesi imzalamadan önce yapılmış risk tespit rapor başvurusu yoksa eğer kiracı lehine kalan kira bakiyesinde uygun bir hakkaniyet indirimi yapılarak kiracıya ödenir.Açık kanun hükmü değil ancak örnek mahkeme kararları mevcuttur.

12-Riskli yapı yıkılmadan önce toplantı ve müteahhit şirketle anlaşmak için kanuni usuller nelerdir ?

-Maliklerin %50+1 çoğunluyla karar alınması gerekir.Bu çoğunluk için  arsa payı çoğunluğu esastır.Çoğunluk karar toplantısı herhangi bir usule tabi değildir.Toplantıya katılmayan veya karara iştirak etmeyen hak sahiplerine noter kanalıyla bildirimde bulunulur.

13-Toplantıya veya ortak karara katılmayan kat maliklerinin hisselerinin akıbeti nedir ?

-%50+1 çoğunluk tarafından önalım hakkına sahiptirler,bu çoğunluk içerisinden alıcının çıkmadığı durumlarda 3.kişilere satılabilecektir.

14-%50+1 çoğunluk kararına karşı hukuki başvuru yolları nelerdir ?

-2015/8497 Esas,2015/10830 karar sayılı Yargıtay İçtihadine göre kat karşılığı inşaat sözleşmenin iptali ve uğranabilecek maddi zararların tazmini için görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olacağına hükmetmiştir.Ancak başka yargıtay kararları da henüz yıkılmadan alınmış kararlar için hala kat mülkiyeti kanununa tabi olması sebebiyle SULH HUKUK MAHKEMELERİNİ yetkili kılmıştır.

-Paylarının satışını önlemek ve olası hak kayıplarının önüne geçmek için ihtiyati tedbir kararı talep edebilirler.

15-Salt çoğunluk kararına katılmayan malikler kararlarından ne zamana kadar vazgeçebilirler ?

-Payları açık arttırma yoluyla satışa çıkana kadar azınlık hak sahipleri kararlarından vazgeçebilirler.

16-Açık arttırma yoluyla azınlık hak sahiplerinin hisselerinin satışı süreci nasıl ilerliyor?

-Uygalama yönetmeliği 15/A’ya göre azınlık hisselerinin satılması için,Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (SPK’da kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına taşınmazların değerini tespit ettirerek) başvururlar.

-Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından açık arttırma yoluyla satılacaktır.

-İhaleye salt çoğunlukla karar alan hissedarlar katılabilir.

-Bakanlık tarafından belirlenen rayiç değerin altında ihale konusu olamaz.

 17-Açık arttırmaya katılma şartları nelerdir ?

-Azınlık hisselerini satın almak isteyen malikler söz konusu gayrimenkulün 1/10’u oranında teminat yatırmalıdır.

18-Kira yardımından kimler faydalanabilir ?

-Kira yardımından faydalanabilmek için,binanın anlaşma yoluyla tahliye edilmesi esastır.

-%50+1 çoğunluk bu yardımdan faydalanabilir.

-Kira yardımı devlet tarafından sağlanır.

-Ayrıca bakanlık tarafından geçici konut veya işyeri tahsisi de mümkündür ancak avantajlı kentsel dönüşüm kredilerinden faydalananlar kira yardımından da faydalanamazlar.

-Birden çok dairesi olan daire sayısı kadar kira yardımından faydalanabilir.

-Kira yardım süresi 18 ayı geçemez.

-GECEKONDU SAHİPLERİNE RİSKLİ BİNALAR İÇİN BELİRLENEN AYLIK KİRA YARDIMININ İKİ KATI TUTARINDA KİRA YARDIMI YAPILIR.

MÜTEAHHİTİN SAHİP OLMASI GEREKEN ŞARTLAR

-Müteahhitin sınıflandırmasına dikkat edilmeli.A-B-C-D-R-E-F-G-H

-Yapı müteahhit sınıflandırması ilgili mevzuat md:13,yıkım işleri müteahhitliği yetki belgesi md:14 ve devamı.

-Sözleşme imzalanmadan önce hazırlanacak avan projenin belediyeye tasdiği önem arz etmektedir.

-Bk:470 eser sözleşmesi hükümleri geçerli olucaktır.

-TMK:706 ve Noterlik Kanunun 60.maddesi gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mutlak suretle noterde yapılmalı.6306 sayılı kanun gereği her türlü protokoller noter harcından muaftır.

-Eksik kalan her m2 için cezai şart belirlenebilir malik sahiplerine güven tahsis etme hususunda.

-Kapsamlı bir teminat mektubu hazırlanabilir.

-İnşaat bitirme sigortası teklifi yapılabilir.

-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ YARGI YOLUNA GİTMEDEN İDARE TARAFINDAN FESHEDİLEBİLİR.

BUNUN İÇİN:

-%50+1 çoğunluk kararı alınabilir.

-Bütün maliklerle anlaşma yapılmasına rağmen 1 yıl içinde inşaat yapım işine başlanmamış olması gerekmektedir.

-İnşaat yapımına başlanmış ancak inşaat yükleniciden kaynaklanan nedenlerle devam etmiyor ise en az 6 aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede inşaat çalışması yürütülmüyor olması gerekmektedir.

-Yapım işinin müteahhitten kaynaklanan nedenlerle devam etmiyor olması şarttır.